Działka bez niespodzianek

Autor: Domowy.pl; Data publikacji: 2012-09-19
  • Do notesu
  • duże
  • Wyślij znajomemu…

Wybór działki trzeba dobrze przemyśleć Wybór działki trzeba dobrze przemyśleć

Wybór działki to pierwszy krok w kierunku realizacji marzeń o własnym domu. Warto zwrócić uwagę nie tylko na jej walory wizualne, ale również na szereg dodatkowych czynników. Na inwestorów czyhają bowiem w tym zakresie różne pułapki, czasem wręcz uniemożliwiające zabudowanie terenu. Szczegółowe rozeznanie dokonane przed zakupem na pewno pozwoli ich uniknąć.

[koniec abstraktu]

Zazwyczaj schemat jest podobny: ogłoszenie z Internetu znalezione pod hasłem „super oferta”, szybkie umówienie się na oglądanie działki i podjęcie decyzji wyłącznie pod wypływem ceny i niezłej lokalizacji. Stajemy się właścicielami gruntu i nagle, ku naszemu zaskoczeniu, okazuje się, że nie możemy postawić na nim naszego wymarzonego domu. –Była na przykład taka sytuacja na Pomorzu: działki w atrakcyjnej, nadmorskiej lokalizacji, po bardzo niskich cenach – mówi Igor Iwaszczyński, architekt i pośrednik nieruchomości ze Szczecina, Doradca Domowy.pl. – Niejeden dał się skusić, żeby wybudować sobie daczę nad morzem. Na nabywców czekała jednak niemiła niespodzianka – działki w planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone pod tereny zielone, nadające się jak najbardziej pod parki, lecz nie pod budownictwo jednorodzinne. Kupujący mogli mieć pretensje tylko do siebie, że nie zapoznali się z tym planem przed zakupem – przestrzega architekt.

Emocje – zły doradca

Prawnicy ostrzegają, żeby przy kupnie nieruchomości gruntowej nie kierować się emocjami. Piękne widoki i wizja własnego domu usytuowanego w sielskim otoczeniu to jeszcze niewystarczający argument za podpisaniem aktu notarialnego. Przy cenowych okazjach powinniśmy być szczególnie czujni, bo nikt znacząco nie opuszcza ceny bez powodu. Kiedy już upatrzyliśmy sobie działkę, która odpowiada nam pod względem lokalizacji i kształtu, zbieramy dodatkowe informacje, które upewnią nas, że dokonujemy bezpiecznego zakupu. Niezbędne jest zapoznanie się z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego. Z niego się dowiemy, jakie gmina ma plany względem gruntu będącego przedmiotem naszego zainteresowania, jak również względem najbliższej okolicy. Upewnimy się, że w pobliżu nie będzie przebiegać obwodnica ani nie powstanie fabryka czy wysypisko. W planie określony jest również typ budynku, jaki będziemy mogli postawić – jego gabaryty, linia zabudowy, rodzaj dachu. –Dodatkowo plan zagospodarowania informuje o nietypowych sytuacjach, jak usytuowanie działki na terenie zalewowym, na obszarze Natura 2000, w parku krajobrazowym czy na przestrzeni objętej nadzorem konserwatora budynków – podpowiada arch. Igor Iwaszczyński. Kiedy taki plan nie jest jeszcze uchwalony, zwracamy się z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Kolejnym dokumentem, z którym powinniśmy się zapoznać, jest księga wieczysta. Da nam ona informacje co do wiarygodności sprzedającego, jak również dotyczące praw i ograniczeń związanych z działką – czy nie jest obciążona hipoteką, czy są wobec niej jakieś roszczenia czy wierzytelności względem innych osób. Obecnie funkcjonuje elektroniczna Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych i dostęp do nich jest ułatwiony.

Zapobiegawczy inwestor zapozna się jeszcze z ewidencją gruntów w wydziale geodezji w starostwie. Uzyska tutaj wiele cennych informacji, jak dokładne położenie działki, rodzaj gruntu, numer księgi wieczystej czy jej przewidziane przeznaczenie.

Wąska, blisko lasu, z wyrobiskiem

Postawienie domu na niektórych działkach jest szczególnie trudne. Do działek „kłopotliwych” należą na przykład zbyt wąskie, a za takie uważa się te o szerokości poniżej 16 m. Pracownie projektowe są pod tym względem zapobiegawcze i proponują projekty domów uwzględniające takie ograniczenia. Domowy.pl prezentuje setki takich projektów. –Dużo więcej problemów przysparzają działki o nieregularnych kształtach – trapezowate, trójkątne – mówi Igor Iwaszczyński. –Zwłaszcza jeśli są małe, trudno jest posadowić na nich dom w kształcie prostokąta. Wygodną i dającą duże możliwości działką będzie taka o kształtach zbliżonych do kwadratu, o wymiarach na przykład 25 na 35 m., co da w sumie 885 mkw. powierzchni – dodaje.

Nie tylko kształt i wielkość działek mogą przysparzać problemów, ale również ich położenie. –Obecne przepisy mówią, że budynek powinien być położony nie bliżej niż 12 metrów od lasu, ze względu na ochronę przeciwpożarową – mówi Tadeusz Kędziak, Doradca Domowy.pl z Bełchatowa. –Definicja lasu obejmuje również skupiska gęsto rosnących drzew liściastych i właśnie tak rozumiana może być kłopotliwa dla inwestora. Spotkałem się z przypadkiem położenia działki obok wypełnionego wodą wyrobiska potorfowego, porośniętego olchami. Zakwalifikowano je jako las, choć bajoro z rosnącymi na nim drzewami nie mogło stanowić zagrożenia pożarowego. W tej sytuacji wystąpiliśmy do Ministra Budownictwa z prośbą o odstępstwo i otrzymaliśmy zgodę – dodaje. Zdarzają się też sytuacje, że drzewa porastają także i działkę. Doradca Domowy.pl podpowiada, żeby sprawdzić w ewidencji gruntów jej klasyfikację – jeżeli widnieje przy niej symbol Ls, to znaczy, że jest przeznaczona na użytek leśny. Lz to grunty zadrzewione i zakrzewione – w takim wypadku można się zwrócić z pozwoleniem na wycinkę. Bez pozwolenia można wycinać drzewka owocowe oraz inne, które mają mniej niż 5 lat.

Inną przeszkodą mogą być biegnące przez działkę linie melioracyjne, linie wodociągu i linie energetyczne. W porozumieniu z osobami decyzyjnymi, na przykład zarządem melioracji, można zaproponować ich przebudowę, jeśli kolidują z planowanym przez inwestora zagospodarowaniem działki.

Igor Iwaszczyński, Doradca Domowy.pl ze Szczecina, podpowiada, jakie kroki powinniśmy podjąć przed zakupem działki:

  1. Najpierw robimy „wizję lokalną” – oceniamy, czy działka spełnia nasze wyobrażenia, czy uda nam się posadowić dom zgodny z naszymi oczekiwaniami.
  2. Zapoznajemy się z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, z zapisami księgi wieczystej i ewidencją gruntów.
  3. Przeprowadzamy „wywiad sąsiedzki” – sprawdzamy, z jakimi problemami dotyczącymi gruntu spotkali się sąsiedzi, jakie materiały i technologie sprawdzają się w danych warunkach klimatycznych, pytamy o rozwiązania dotyczące mediów (wody, gazu, prądu).
  4. W szczególnych przypadkach zlecamy badanie geotechniczne, żeby sprawdzić nośność gruntu i poziom wód gruntowych ( opinia będzie potrzebna przy adaptacji projektu do miejscowych warunków).

Piotr Sosiński, radca prawny, podpowiada, na jakie ryzyka prawne możemy się natknąć nabywając nieruchomość gruntową:

  1. Należy dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości. Musimy ustalić, kto jest właścicielem działki, jakie zapisy widnieją w księdze wieczystej. Sprzedający powinien nam udostępnić te informacje, ale księgę wieczystą możemy poznać także dzięki Centralnej Bazie Ksiąg Wieczystych prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości i dostępnej bezpłatnie w Internecie.
    Kluczowe sprawy to sprawdzenie, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz czy nie jest ona obciążona hipotekami. 
  2. Należy sprawdzić, jakie jest przeznaczenie terenu, czy działka na pewno jest budowlana. Konieczne jest poznanie zapisów planów zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.
    Musimy zwrócić uwagę np. na ograniczenia odnośnie rodzaju budynków, które mogą powstać w danej okolicy oraz czy w pobliżu nie jest np. planowana droga szybkiego ruchu albo obwodnica.
  3. Czasami wielkim problemem nabywcy okazuje się znajdujący w gruncie kolektor wodociągowy albo przebiegająca nad działką linia energetyczna. Nawet brak ustanowionej służebności przesyłu nie pozwoli nabywcy dochodzić skutecznego usunięcia takich instalacji z nieruchomości. Taka instalacja może utrudnić inwestycję, a dochód ze służebności może być niewielki.

Przygotowanie ścian do malowania

A przepraszam bardzo, w czym kobiety są gorsze od Was ?

Autor: Tubiskowa, data: 2022-07-29 14:38:11

ściany w łazience - odpadający tynk

Ja miałam taki problem w mojej łązience niestety

Autor: Tubiskowa, data: 2022-07-29 13:28:22

Jakie drzwi polecacie na wejściowe?

Są różni producenci drzwi wejściowych. Ja przyznam się szczerze, że nie pamiętam jakiego ja mam. Mam je od kilku lat i dobrze się sprawują ;)

Autor: Tubiskowa, data: 2022-07-15 13:36:34

Kominy systemowe

A jeżeli można zapytać to ile mniej więcej wyszły te wszystkie koszta.

Autor: Oleczek871, data: 2022-07-04 10:40:06

Co zamiast drewnianego tarasu???

Ja uważam, ze drewniany taras jest mega fajną opcją ;)

Autor: Oleczek871, data: 2022-06-30 13:58:40
Zobacz całe forum

Dobry Start

  • Dziennik i tablica budowy
  • Projekty małej architektury
  • Pakiet magazynów wnętrzarskich
  • Pakiet magazynów budowlanych

Twoje Korzyści

  • Największy wybór projektów
  • Gwarancja najniższej ceny
  • Bezpłatna dostawa
  • Możliwość wymiany lub zwrotu
  • Bezpłatna zgoda na zmiany